취득세 계산기 (주택 매매, 2026년)
개인이 주택을 매매로 살 때 내는 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세를 지방세법 세율로 계산합니다. 금액 구간별 세율, 전용면적 85㎡ 기준, 다주택 중과를 반영합니다. 법인·증여·상속·신축과 감면은 계산하지 않습니다.
계산 과정 보기
1단계, 취득세율. 6억 원 이하는 1%, 9억 원 초과는 3%입니다. 6억 원 초과 9억 원 이하는 (취득가액 × 2/3억 원 − 3) × 1/100으로 계산해 소수점 넷째 자리까지 씁니다. 7억 원이면 0.016666…이므로 0.0167, 곧 1.67%입니다.
2단계, 취득세. 취득가액 × 취득세율.
3단계, 지방교육세. 일반 세율이면 취득가액 × 취득세율 × 50% × 20%, 곧 취득세의 10분의 1입니다. 중과 세율이면 취득가액 × (4% − 2%) × 20% = 0.4%입니다.
4단계, 농어촌특별세. 전용 85㎡ 이하는 비과세입니다. 초과하면 표준세율을 2%로 놓고 산출한 취득세액의 10%라서 일반 세율은 0.2%, 8% 중과는 (2% + 4%) × 10% = 0.6%, 12% 중과는 (2% + 8%) × 10% = 1.0%입니다.
5단계. 세 금액을 각각 10원 미만 버림하고 더합니다(지방세기본법 제59조, 국고금 관리법 제47조).
예시: 8억 원, 전용 100㎡, 1주택이면 세율은 8 × 2/3 − 3 = 2.33%입니다. 취득세 18,640,000원, 지방교육세 1,864,000원, 농어촌특별세 1,600,000원으로 합계 22,104,000원입니다.
주택 유상취득 세율표
| 취득가액 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세(85㎡ 초과) | 합계(85㎡ 이하) | 합계(85㎡ 초과) |
|---|---|---|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% | 0.1% | 0.2% | 1.1% | 1.3% |
| 6억 원 초과 9억 원 이하 | 계산식 | 취득세의 1/10 | 0.2% | 1.11~3.3% | 1.31~3.5% |
| 9억 원 초과 | 3% | 0.3% | 0.2% | 3.3% | 3.5% |
합계 범위는 마포구청 세율표와 같습니다. 6억 원을 살짝 넘는 금액은 계산식 결과가 1%에 가까워 세율이 1.00%로 나오기도 합니다.
다주택 중과: 어디까지 계산하나
지방세법 제13조의2 제1항 원문을 확인해 개인의 유상취득에 한해 아래 표만 계산합니다. 8%는 '4% + 중과기준세율 2% × 200%', 12%는 '4% + 2% × 400%'입니다.
| 이번 주택까지 합친 주택 수 | 조정대상지역 | 그 외 지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% (일시적 2주택은 1~3%) | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
주택 수를 세는 일은 이 계산기가 대신하지 못합니다. 고른 주택 수가 맞다는 전제로 세율만 적용합니다. 시행령 제28조의4에 따라 주택 수에는 이번에 사는 주택과 세대가 가진 주택 외에 조합원입주권, 주택분양권, 주택으로 재산세를 내는 오피스텔도 들어갑니다. 세대는 주민등록표 기준이며, 배우자와 30세 미만 미혼 자녀는 따로 살아도 원칙적으로 같은 세대로 봅니다(시행령 제28조의3, 예외 있음).
주택 수에서 빠지거나 중과 대상이 아닌 경우도 있습니다. 예를 들어 시행령 제28조의2는 시가표준액이 수도권 1억 원 이하, 수도권 밖 2억 원 이하인 주택을 정비구역 등이 아니면 중과 대상에서 뺍니다. 신축 소형주택 등 2027년 말까지의 특례도 있습니다. 제28조의2의 중과 제외 주택이면 '1주택'을 골라 일반 세율로 볼 수 있습니다. 신축 소형주택 등 제28조의4 제2항 특례는 이번에 사는 주택만 주택 수에서 빼므로, 그렇게 센 수에 맞는 항목을 고르세요. 해당 여부는 위택스나 시·군·구 세무 부서에서 확인하세요.
일시적 2주택은 시행령 제28조의5에 따라 이사·학업·취업 등의 사유로 한 채를 더 산 뒤 기한 안에 종전 주택을 처분하는 경우입니다. 기한은 3년이고, 두 주택이 모두 조정대상지역이면 2년입니다. 2년 규정은 2026년 10월 1일 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용합니다. 다만 2026년 8월 26일 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명되면 종전대로 3년입니다(시행령 부칙 대통령령 제36736호 제2조). 기한 안에 처분하지 못하면 세금이 달라질 수 있습니다.
계산하지 않는 경우
아래는 원문으로 범위를 확정하지 않았거나 입력만으로 판단할 수 없어 일부러 계산하지 않습니다. 금액이 필요하면 위택스나 시·군·구 세무 부서로 확인하세요.
- 법인 취득: 법 제13조의2 제1항 제1호의 별도 규정이 적용됩니다.
- 증여·상속·신축: 세율과 과세표준이 다릅니다(제10조의2·제10조의4, 제11조 제1항 제1~3호).
- 오피스텔·상가·토지: 이 표는 건축물대장 등에 주택으로 올라 있는 주택 전용입니다. 그 외 유상취득의 표준세율은 농지 외 1천분의 40이고, 부가되는 세금은 이 계산기로 계산하지 않습니다.
- 고급주택: 시가표준액 9억 원 초과에 공동주택 연면적(공용면적 제외) 245㎡(복층형 274㎡) 초과 등의 기준에 해당하면 세율에 8%포인트가 더해집니다(법 제13조 제5항, 시행령 제28조 제4항). 이 계산기는 금액에 반영하지 않고, 면적이 245㎡를 넘으면 결과에서 확인을 안내합니다.
- 감면: 지방세특례제한법 제36조의3의 생애최초 주택 감면은 취득당시가액 12억 원 이하 등 요건을 갖추면 2028년 12월 31일까지 산출세액이 200만 원(소형 공동주택 등은 300만 원) 이하면 면제하고, 넘으면 그 금액을 공제합니다. 요건이 많아 계산에 넣지 않았습니다.
- 지역별 조례 세율: 법 제14조와 제151조 제2항은 조례로 세율을 조정할 수 있게 합니다. 이 계산기는 표준세율만 씁니다.
계산 예시 표
| 조건 | 세율 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 5억 원, 84㎡, 1주택 | 1% | 5,000,000 | 500,000 | 0 | 5,500,000원 |
| 7억 원, 84㎡, 1주택 | 1.67% | 11,690,000 | 1,169,000 | 0 | 12,859,000원 |
| 8억 원, 100㎡, 1주택 | 2.33% | 18,640,000 | 1,864,000 | 1,600,000 | 22,104,000원 |
| 10억 원, 100㎡, 1주택 | 3% | 30,000,000 | 3,000,000 | 2,000,000 | 35,000,000원 |
| 5억 원, 84㎡, 2주택, 조정대상지역 | 8% | 40,000,000 | 2,000,000 | 0 | 42,000,000원 |
| 10억 원, 100㎡, 3주택, 조정대상지역 | 12% | 120,000,000 | 4,000,000 | 10,000,000 | 134,000,000원 |
세종시 안내의 합계 세율(8.4%, 9%, 12.4%, 13.4%)과 위 중과 줄의 비율이 같습니다.
취득가액과 신고 기한
유상거래의 취득당시가액은 취득을 위해 지급했거나 지급해야 할 일체의 비용으로서 사실상의 취득가격입니다(지방세법 제10조의3). 보통 매매계약서의 실제 거래가격이 출발점이지만, 특수관계인 간 거래처럼 부당행위계산에 해당하면 시가인정액으로 결정될 수 있습니다.
취득세는 취득한 날부터 60일 안에 신고하고 납부합니다(지방세법 제20조). 기한이 지나면 가산세가 붙을 수 있습니다.
자주 하는 실수
- 공급면적을 넣기: 85㎡ 기준은 주거전용면적입니다. 공급면적이나 계약면적이 아니라 전용면적을 넣으세요.
- 기존 주택 수만 세기: 주택 수에는 이번에 취득하는 주택이 들어갑니다. 1채가 있고 1채를 더 사면 2주택입니다.
- 지분만 넣어 세율을 낮게 보기: 공동명의나 지분 취득도 세율 구간은 전체 주택의 취득당시가액으로 봅니다(제11조 제1항 제8호 후단).
- 계약 시점 놓치기: 조정대상지역 지정 고시일 이전에(고시일 포함) 계약하고 계약금을 낸 사실이 증빙되면 지정 전 취득으로 봅니다(제13조의2 제4항).
자주 묻는 질문
6억 원에서 조금 넘으면 세금이 확 뛰나요?
아닙니다. 6억 초과 9억 이하는 계산식이라 금액이 오를수록 세율이 조금씩 오릅니다. 6억 원은 1%이고 6억 200만 원도 1.01%입니다. 다만 세율이 가액 전체에 붙으므로 세금은 가액보다 빠르게 늘어납니다. 가액이 6억 원에서 7억 원으로 약 17% 오를 때 취득세는 6,000,000원에서 11,690,000원으로 약 95% 늘어납니다.
전용 85㎡를 넘으면 얼마나 더 내나요?
일반 세율이면 취득가액의 0.2%가 농어촌특별세로 붙습니다. 8% 중과는 0.6%, 12% 중과는 1.0%입니다. 수도권 밖의 도시지역이 아닌 읍·면은 기준이 100㎡ 이하입니다(주택법 제2조 제6호). 부속토지가 넓은 주택은 토지 면적 기준(농어촌특별세법 시행령 제4조 제5항)에 따라 비과세 범위가 달라질 수 있습니다. 다가구주택은 가구당 전용면적으로 보며, 농가주택 비과세는 이 계산기에 반영하지 않았습니다.
우리 집이 조정대상지역인지 어떻게 아나요?
주택법에 따라 지정과 해제가 고시되며 시기에 따라 바뀝니다. 이 페이지에는 지역 명단을 싣지 않았습니다. 국토교통부 공고나 해당 시·군·구에서 계약 시점 기준으로 확인하세요.
생애최초 주택이면 이 금액보다 적게 내나요?
요건을 갖추면 감면을 받을 수 있습니다. 지방세특례제한법 제36조의3의 감면이며 이 계산기는 반영하지 않습니다. 본인과 배우자의 주택 소유 이력, 거주 요건 등을 위택스나 시·군·구에서 확인하세요.
왜 위택스 금액과 몇십 원 다를 수 있나요?
이 계산기는 세 세금을 각각 10원 미만 버림합니다. 신고 시 과세표준에 포함되는 비용이나 감면, 조례 세율에 따라 실제 고지액이 달라질 수 있습니다.
계산 기준
기준 연도: 2026년 (법령 확인일 2026-10-31)
- 국가법령정보센터 지방세법(2026.7.1 시행) 제6조 제19호, 제10조의3, 제11조 제1항 제7·8호, 제13조 제5항, 제13조의2, 제13조의3, 제14조, 제20조, 제151조 제1항 제1호. 나목 계산식은 조문의 수식 원문으로 확인
- 국가법령정보센터 지방세법 시행령(2026.10.1 시행) 제28조 제4항, 제28조의2~제28조의5, 부칙(대통령령 제36736호) 제2조
- 국가법령정보센터 농어촌특별세법 제4조 제9·11호, 제5조 제1항 제6호, 시행령 제4조 제5항, 주택법 제2조 제6호
- 국가법령정보센터 지방세특례제한법 제36조의3, 지방세기본법 제59조, 국고금 관리법 제47조
- 서초구청 지방세 자동계산기(세율을 소수 넷째 자리로 처리하는 산식, 확인일 2026-10-31), 세종특별자치시 취득세 안내와 마포구청 부동산 취득세 안내(세율표, 확인일 2026-11-01)
위택스(wetax.go.kr)의 안내 내용은 원문을 읽지 못해 근거로 쓰지 않았고, 대신 법령 원문과 자치단체 공개 자료로 대조했습니다. 입력값은 이 화면에서만 계산하고 저장하거나 보내지 않습니다.
참고용 계산이며 실제 금액은 기관 안내가 우선입니다. 정확한 세액은 위택스나 관할 시·군·구 세무 부서에서 확인하세요.
함께 쓰면 좋은 도구
- 중개보수(복비) 계산기: 같은 거래의 중개보수 상한을 계산합니다.
- 대출 상환 계산기: 주택담보대출의 매달 상환액을 봅니다.
- 평수 계산기: 전용면적 ㎡와 평을 바꿔 봅니다.